La vivienda ha sido uno de los puntos más destacados de la política estatal desde que Pedro Sánchez empezara a gobernar en 2018. En estos seis años se han aplicado cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha llegado la primera Ley de Vivienda estatal o el bono de alquiler joven. Además, con la llegada de la pandemia y las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania se topó la subida de las rentas y se suspendieron los desahucios, mientras ahora se pretende eliminar la ‘golden visa’ y avalar la compra de la primera vivienda a jóvenes y familias. Todo este intervencionismo ha disparado la inseguridad en el mercado residencial, con una ‘espantada’ de la oferta y precios cada vez más altos ante una demanda que sigue buscando casa.
2018-2024: Intervención en el mercado de la vivienda
Desde su llegada al Gobierno, hace justo ahora poco más de seis años, los sucesivos ejecutivos del presidente Pedro Sánchez han desarrollado una serie de medidas en el ámbito de la vivienda, con la intención de mejorar el acceso a las familias a un hogar y facilitar que fueran más asequibles. Pero los hechos están demostrando que la intervención del Estado en los mercados, sobre todo en el arrendamiento, está produciendo el efecto contrario al buscado.
El mercado de la vivienda ha ‘castigado’ la imposición de medidas de control del Gobierno, con una
Finalmente, otras de las grandes promesas del Gobierno de Pedro Sánchez es la de ampliar el parque público de viviendas, que actualmente se encuentra en un exiguo 2%, y tal vez menos, frente a la media del 9% de Europa. Entre abril y mayo de 2023, el presidente se los pasó prometiendo aumentar el número de viviendas en alquiler social y asequible para lograr revertir la subida de precios con más oferta en el mercado.
Aunque los números siguen siendo confusos para interpretar si ya están contabilizados actualmente o no, el actual Ministerio de Vivienda pretende contar con más de 123.000 viviendas, más 50.000 unidades procedentes de la Sareb que vendería a las CCAA y Ayuntamientos, y otras 11.000 viviendas del Fondo Social de Viviendas, que ya aportan bancos y otras entidades.
Esas más de 123.000 viviendas restantes se distribuyen en varios programas que salen de los terrenos que cederá para construcción la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), con casi 36.000 viviendas, otras 20.000 que se levantarán con los fondos europeos NextGenerationEU, más las más de 14.200 unidades previstas en el Plan Estatal de Vivienda, y otras 43.000 a las que el Gobierno dará facilidades de financiación a través de préstamos ICO.
Todo buenas intenciones y buenas palabras que se van desarrollando con convenios con Comunidades Autonómicas y ayuntamientos que el Ministerio de Vivienda anuncia, pero que la realidad es que las primeras construcciones terminarán a mediados de 2026, si no hay problemas.
hacia otro tipo de arrendamientos, como el temporal, turístico o por habitaciones, que actualmente están menos regulados, lo que unido a la importante demanda que sigue buscando casa ha elevado los precios a máximos históricos, tanto para comprar como para alquilar.
De la reforma de la LAU….
Durante su primer mandato, tras la moción de censura contra Mariano Rajoy, la principal medida en materia de vivienda fue la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que suponía, principalmente, el incremento en la duración de los contratos de los tres años, que llevaba en funcionamiento desde 2013, a los cinco años, a lo que se añadían otras medidas como que el IPC volviera a ser el índice de referencia en la renovación anual de los contratos de alquiler (hasta ese momento, la referencia principal era el Índice de Garantía de la Competitividad), o la creación de un índice de precios de la vivienda.
Aunque su aprobación no fue un ‘coser y cantar’ para el Gobierno en solitario del PSOE, que vio como el Congreso de los Diputados tumbaba el primer texto a finales de 2018, aunque finalmente se aprobó en marzo de 2019 por la Comisión Permanente de la Cámara Baja tras la convocatoria electoral del 28 de abril de 2019.
….a la Ley de Vivienda, con una pandemia de por medio
Después de dos elecciones en menos de seis meses, el segundo mandato de Pedro Sánchez arrancó en enero de 2020 tras el acuerdo con Podemos. Pero apenas tres meses después estalló la crisis del coronavirus. Unos duros meses, en los que el Ejecutivo prohibió los desahucios de viviendas y permitió alargar los contratos de alquiler por seis meses, aunque vencieran. Unas medidas que se fueron alargando en sucesivos decretos entre 2020 y 2021 para afrontar los efectos excepcionales creados por la pandemia del covid-19.
Cuando todo parecía que volvía a la normalidad, el Gobierno sacó adelante la primera Ley de Vivienda estatal. El Consejo de Ministros aprobó el 1 de febrero de 2022 el proyecto de Ley tras sufrir varios retrasos durante su proceso de elaboración. Pese a que pidió que se tramitase por el procedimiento de urgencia en las Cortes para poder cumplir con los plazos, el texto finalmente se mantuvo 15 meses en un cajón del Congreso hasta que se llegó a un acuerdo con los partidos que apoyaron la investidura de Pedro Sánchez en mayo de 2023, y justo antes de unas elecciones autonómicas y municipales, cuyo resultado provocó otras elecciones generales en julio de ese mismo año.
Durante todo este tiempo, y el año que lleva en vigor, en vez de generar confianza al mercado, lo que ha provocado es incertidumbre ya antes de ponerse en marcha con las propuestas del Gobierno de controlar los precios de los alquileres o gravar la vivienda vacía, aunque todo dependía de que las CCAA y ayuntamientos pusieran en marcha estas medidas de la ley estatal.
La Ley de Vivienda se encuentra en el Tribunal Constitucional, donde ya ha recibido una sentencia que avalaba gran parte de su texto, aunque estimó parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la Junta de Andalucía, sobre todo lo relacionado con las competencias autonómicas exclusivas en materia de vivienda.
Todavía quedan pendientes de conocer los recursos de la Comunidad de Madrid o Baleares, el Parlamento de Cataluña o el grupo parlamentario popular en el Congreso de los Diputados.
Crisis por la guerra de Ucrania y tope a las rentas
Apenas unos días después de la aprobación de la Ley de Vivienda en Consejo de Ministros, estalló la guerra en Ucrania en 2022. En poco tiempo, la inflación comenzó a subir y ante las previsiones del Ejecutivo, el 30 de marzo puso en marcha un decreto de urgencia con varias medidas económicas para paliar los efectos de la guerra.
Entre ellas establecía un tope a la subida de las rentas del 2% en la renovación anual de los contratos de arrendamiento, ligado al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), y la suspensión de los desahucios de viviendas, que fue prorrogado sucesivamente durante todo 2022 y 2023.
En momentos en los que la inflación llegó a superar el 10%, sobre todo en el verano de 2022, los alquileres que renovaban no podían subir más de un 2%. Una medida que lleva ya en marcha más de dos años, y que durante este 2024 se ha elevado al 3% de incremento de las rentas.
A partir de 2025, se aplicará un nuevo índice de alquiler, que estará desvinculado de la inflación, y que actualmente elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Del Bono de Alquiler joven a los avales ICO para la compra de vivienda
Durante estos últimos años, el Ejecutivo también ha puesto en marcha el Bono Alquiler Joven, una prestación monetaria que busca ayudar a los jóvenes a acceder a una vivienda en alquiler, para que puedan emanciparse o vivir por su cuenta. La ayuda, puesta en marcha en 2022, supone 250 euros al mes durante dos años como máximo hasta alcanzar los 6.000 euros.
El Bono de Alquiler Joven nació con un presupuesto de 200 millones de euros, y la intención de llegar a más de 70.000 jóvenes menores de 35 años.
Su aplicación ha sido muy dispar en función de la Comunidad Autónoma que lo gestionase, con retrasos y denuncias de jóvenes inquilinos en Andalucía o Madrid. El Bono de Alquiler Joven se ha prorrogado en los siguientes años, pero aún no se conocen los plazos para solicitarlo este año.
Recientemente, el Gobierno también aprobó sacar adelante una línea de avales con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), dotados con 2.500 millones de euros para cubrir el 20% de la entrada para la compra de la primera vivienda a jóvenes de hasta 35 años o familias con menores a cargo, a la que ya se han adherido varias entidades financieras.
La regulación que queda pendiente de aprobar…
Con todo esto, el Gobierno sigue adelante con medidas en materia de vivienda, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, que principalmente interviene sobre el mercado del alquiler habitual y aspira a aumentar el parque residencial, ahora se ha marcado como objetivo regular los alquileres de temporada y para compartir piso, que se han quedado fuera de esta normativa con el nuevo Ministerio de Vivienda al frente, en marcha desde finales de 2023.
El Ejecutivo se está dando cuenta tarde de la salida de la oferta de viviendas para alquiler de larga estancia hacia estos otros tipos de arrendamientos, menos regulados, y trata ahora de controlarlos.
Regulación de los alquileres de temporada y los alquileres por habitaciones
La regulación de los alquileres de temporada y los alquileres por habitaciones va para rato, en un proceso de tramitación que tiene su tiempo y que todavía se encuentra en fase de preparación. El Ministerio de Vivienda cuenta con un grupo de expertos que está estudiando qué medidas tomar ante estos arrendamientos que están creciendo en los principales mercados, para huir de la regulación de los alquileres tradicionales, que ya están intervenidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda.
Según los últimos datos publicados por idealista, el peso de este tipo de alquileres llegó hasta el 11% de todo el mercado en el primer trimestre de 2024, con un incremento interanual del stock del 56% interanual, y ha sido especialmente significativo en Palma, Málaga, San Sebastián y Sevilla. Mientras, la oferta de alquileres permanentes se redujo un 15%, también en las grandes ciudades, excepto en Valencia y Málaga.
Regulación de los pisos turísticos
Mientras tanto, otros de los frentes abiertos es la regulación de los pisos turísticos. Aunque el Gobierno ha anunciado que va a poner en marcha una plataforma digital que permitirá a las comunidades autónomas detectar las viviendas turísticas que no cuenten con autorización, son éstas junto con los Ayuntamientos las que tienen las competencias en materia de actividades económicas relacionadas con el turismo y el urbanismo.
Barcelona ha revolucionado en los últimos días la situación de los pisos turísticos anunciando el Pla Viure, por el que no va a dar más licencias y tampoco renovará los actuales permisos para las 10.000 viviendas de uso turísticas, que perderán su vigencia en noviembre de 2028.
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, lleva tiempo solicitando a CCAA y Ayuntamientos que empiecen a tomar medidas contra los pisos turísticos que dificultan el acceso a una vivienda.
Pendientes de la Ley del Suelo
Otra reforma que ha quedado pendientes es la de la Ley de Suelo. Todo parecía que iba a salir adelante antes del verano, pero la falta de acuerdo dentro del seno del Gobierno, y con los socios de investidura, frenó la tramitación de la reforma del Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Tras las elecciones europeas, el Ejecutivo ha retomado la medida y ha presentado junto al PNV una proposición de ley prácticamente similar a la anterior, pero añadiendo la prevalencia de la normativa autonómica. Esta normativa es tan importante para el sector que el Partido Popular va a presentar su propia Ley del Suelo a través del Senado.
Y del fin de las ‘golden visa’
Otro de los puntos ‘calientes’ que todavía tiene en marcha el Gobierno es la derogación de las conocidas como ‘golden visa’, la concesión de los permisos de residencia a extranjeros no comunitarios que invirtieran más de 500.000 euros en vivienda. Una medida que adelantó el presidente Pedro Sánchez el pasado mes de abril, y que el propio Consejo de Ministros del 9 de abril anunció que iba a iniciar los trámites, pero que todavía no se ha concretado.
La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha afirmado ya en varias ocasiones que están estudiando diferentes fórmulas para concretar la eliminación de estos permisos, pero no se ha concretado como.
La ‘gran promesa’ de 184.000 viviendas públicas
Finalmente, otras de las grandes promesas del Gobierno de Pedro Sánchez es la de ampliar el parque público de viviendas, que actualmente se encuentra en un exiguo 2%, y tal vez menos, frente a la media del 9% de Europa. Entre abril y mayo de 2023, el presidente se los pasó prometiendo aumentar el número de viviendas en alquiler social y asequible para lograr revertir la subida de precios con más oferta en el mercado.
Aunque los números siguen siendo confusos para interpretar si ya están contabilizados actualmente o no, el actual Ministerio de Vivienda pretende contar con más de 123.000 viviendas, más 50.000 unidades procedentes de la Sareb que vendería a las CCAA y Ayuntamientos, y otras 11.000 viviendas del Fondo Social de Viviendas, que ya aportan bancos y otras entidades.
Esas más de 123.000 viviendas restantes se distribuyen en varios programas que salen de los terrenos que cederá para construcción la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), con casi 36.000 viviendas, otras 20.000 que se levantarán con los fondos europeos NextGenerationEU, más las más de 14.200 unidades previstas en el Plan Estatal de Vivienda, y otras 43.000 a las que el Gobierno dará facilidades de financiación a través de préstamos ICO.
Todo buenas intenciones y buenas palabras que se van desarrollando con convenios con Comunidades Autonómicas y ayuntamientos que el Ministerio de Vivienda anuncia, pero que la realidad es que las primeras construcciones terminarán a mediados de 2026, si no hay problemas.