Банковский счет в Испании может открыть как резидент, так и нерезидент страны. Цели открытия могут быть совершенно разными: получать на счет заработную плату или пенсию, привязать к счету коммунальные платежы и контрактный телефон, оплачивать со счета налоги в Испании (например, ежегодный налог на недвижимое имущество IBI, транспортный налог или налог на доходы нерезидентов IRNR, приобрести недвижимость Испании в ипотеку и т.д. Банковский счет в Испании может потребоваться также бизнесменам и инвесторам, планирующим заниматься предпринимательской деятельностью.

Казалось бы, такая востребованная услуга должна предоставляться всеми без исключения коммерческими банками Испании с быстротой и легкостью. На деле же ситуация такова, что большинство банков неохотно идет навстречу иностранным клиентам, особенно – гражданам стран, не входящих в ЕС. 

За годы, прошедшие с момента выхода страны из кризиса, требования к гражданам третьих стран невероятно ужесточились. Объяснение этому имеется: 

• во-первых, банки вынесли урок из ситуации лавинообразного непогашения ипотечных кредитов иностранцами; 
• во-вторых, банки старательно придерживаются европейской политики борьбы с отмыванием капиталов. 

Все это привело к тому, что каждого клиента стали рассматривать буквально под лупой, а число отказов в открытии счета увеличилось. 

Документы для открытия банковского счета в Испании

Чтобы свести к минимуму риск отказа и открыть банковский счет в Испании, необходимо запастись документами, подтверждающими источник дохода. Резиденты Испании для этих целей используют «номины» (расчетные листы заработной платы), трудовые договоры, налоговые декларации и т.п. 

От нерезидентов испанские банки требуют представить:

• справки с работы, 
• декларации 2-НДФЛ,
• от предпринимателей – 3-НДФЛ. 

Важно заранее проконсультироваться с менеджером банка и узнать требования к оформлению документов. Одним банкам бывает достаточно простого перевода документов на испанский язык, другие могут потребовать исключительно присяжного перевода, третьи – обязательного апостилирования всех документов. Также банк может попросить выписку со счета, открытого в стране постоянного места жительства, с указанием движения средств за последние 6-12 месяцев.

Поэтому если вы планируете покупку недвижимости в Испании, лучше доверить открытие банковского счета в Испании риелтору, который будет вас сопровождать. Доверьте эту процедуру профессионалам в целях экономии времени на поиске банка, который откроет счет нерезиденту.  

Перечисленные нами финансовые документы потребуются при открытии счета, и в дальнейшем – раз в год или раз в два года для подтверждения легальности получаемых доходов. Несвоевременное представление документов может обернуться блокированием счета, а это – ситуация неприятная, т.к. не позволит вам пополнить сальдо до полного урегулирования вопроса с документами. 

Нерезиденты Испании помимо представления финансовых документов обязаны ежегодно подтверждать статус налогового нерезидента. Бланк заявления можно получить либо в самом банке, либо скачать с его сайта. 

Помимо финансовых документов при открытии банковского счета в Испании потребуется представить: 

• для резидентов – пластиковую карту резидента TIE; 
• для нерезидентов – действующий загранпаспорт и сертификат NIE (Идентификационный номер иностранца); 
• для студентов – пластиковую карту студента. 

Если хотите открыть банковский счет в Испании под покупку недвижимости, с вас обязательно попросят договор резерва или задатка, а после завершения сделки – нотариальную купчую. 

В ряде банков Испании есть опция открытия счета онлайн (так работает, например, банк BBVA). Банковский счет открывается самостоятельно через сайт, а все необходимые документы отправляются в банк курьером. 

Также в Испании существует ряд банков, 99% работы которых ведется онлайн. Для редких операций, требующих личного присутствия клиентов, поддерживаются единичные офисы в крупных городах. Так работает, например, OpenBank, входящий в группу банка Santander. Одно существенное «но»: такие банки работают только с резидентами Испании и не принимают на обслуживание иностранцев-нерезидентов.

Принципы работы испанских банков

Интересная особенность работы испанских банков заключается в том, что единой политики и единых требований в отношении клиентов-иностранцев и их документов не существует. Один и тот же вопрос может по-разному решаться не только в разных банках, но даже в двух соседних отделения одного и того же банка. 

Здесь немаловажную роль играет позиция руководства каждого конкретного отделения и внутренняя политика работы с иностранцами. А т.к. в испанской банковской системе постоянно происходит ротация работников, еще вчера лояльное к иностранцам отделение сегодня может перестать быть таковым, и наоборот. 

Так на что же обратить внимание при выборе банка? Удобство расположения, условия обслуживания, размер комиссионных, персонал, говорящий на английском (а иногда и русском) языке, возможность закрепления клиента за персональным менеджером  – это ключевые моменты. 

Как показывает практика, максимально лояльными к иностранным клиентам оказываются небольшие региональные банки, а самые абсурдные требования выдвигают, как правило, иностранные банки (например, Barclays и Halifax). Конечно, если вы покупаете банковскую недвижимость в ипотеку, выбора нет – открыть банковский счет в Испании придется в банке-продавце. Во всех остальных случаях за клиентом сохраняется свобода выбора. 

Обязательно посетите сайт банка и – если это возможно в демо-режиме – личный кабинет клиента.  Испания встала на путь сокращения физических офисов коммерческих банков. Большинство банков сокращает персонал, закрывает или объединяет офисы и старательно переводит максимум работы на онлайн рельсы. Т.к. практически все операции сейчас можно совершать через личный кабинет, важно, чтобы интерфейс был удобен и понятен пользователю, и чтобы сайт работал, как минимум, еще и на английском языке. 

С сентября этого года коммерческие банки Испании добавили этап верификации пользователя и проводимых им онлайн операций путем отправки смс-сообщений с кодом на телефон пользователя. Всем клиентам заранее было настоятельно рекомендовано обзавестись испанскими телефoнными номерами и привязать их к счету. 

Открывая банковский счет в Испании, нужно быть готовым к тому, что банк будет навязывать сопутствующие услуги в виде страхования жизни, имущества, автомобиля. И если при оформлении ипотеки банкам строго настрого запрещено давить на потенциального заемщика и навязывать вторичные финансовые продукты, то при простом открытии счета они вольны выставлять любые требования. 

Требование купить страховку может быть обязательным: не купите – не сможете открыть счет именно в этом банке. Справедливости ради заметим, что иногда банки предлагают неплохие страховые условия, которые стоит рассмотреть. 

Как открыть и пополнить банковский счет в Испании в дальнейшем

Способов пополнить счет в испанском банке существует несколько:

• перевести деньги из зарубежного банка, 
• сделать банковский перевод со счета, открытого в другом коммерческом банке Испании, 
• положить деньги на счет через кассу, 
• получить на счет зарплату, пенсию или какое-либо пособие, 
• пополнить сальдо через банкомат. 

Однако не все эти способы доступны каждому клиенту. 

Обычно нерезидентов обязывают пополнять счет лишь путем банковского перевода. Причем перевод этот должен быть сделан с личного счета клиента из страны его фискальной резиденции. В исключительных случаях банк может согласиться принять деньги через кассу, при этом сумма будет ограничена несколькими тысячами евро в год. 

Также исключением могут служить случаи выплаты компенсации по страховке (например, по автомобильной страховке – компенсация за причиненный вред здоровью или автомобилю), но и здесь потребуется заранее уведомить банк о сумме выплат, чтобы избежать блокирования счета или отклонения платежа.

Если счет открывает студент, потребуется оговорить возможность перевода денег от родителей (вероятно, с представлением от них соответствующих финансовых документов).

КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ ГРАЖДАНИНУ РОССИИ И ДРУГИХ СТРАН СНГ?

Покупка недвижимости за границей всегда ответственный процесс, требующий комплексной подготовки во всех смыслах. Если покупатель решил приобретать жилье самостоятельно, ему необходимо позаботиться обо всем: от формирования устойчивой финансовой подушки для покупки дома до заключения сделки и оформления испанской собственности на его имя. В случае, если покупатель решил купить квартиру в новостройке значительно ускорить процесс купли-продажи помогут специалисты Real Rise.

О том, что представляет собой процедура приобретения недвижимости иностранцами в Испании, можно ли купить недвижимость Испаниив ипотеку, о правах собственника и многом другом подробнее в статье.

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Ассортимент недвижимости в Испании обширен, поэтому для подбора наиболее релевантного варианта рекомендуем для начала познакомиться с рынком испанского жилья. Здесь представлен полный перечень объектов:

• Квартиры;
• Дома;
• Виллы и таунхаусы;
• Коммерческая недвижимость;
• Земельные участки и многое другое.

Ускорить процесс поиска жилья помогут консультанты Real Rise, которые проведут подробную консультацию по ассортименту жилья и ответят на все интересующие вопросы, связанные с арендой и покупкой.

КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ МОЖНО ПОКУПАТЬ ИНОСТРАНЦАМ?

Ограничений, которые касаются покупки той или иной недвижимости в отношении иностранцев на территории Испании не существует. Продажа квартир в Испании, как и других объектов открыта для всех, в том числе для жителей России, СНГ и других стран.

ИПОТЕКА НА ЖИЛЬЕ В ИСПАНИИ

Условия получения ипотеки в  Испании прозрачны и, при детальном рассмотрении, достаточно просты. Главное – подробнее ознакомиться с условиями и проблем с ее оформлением не возникнет даже у иностранца.

Условия получения ипотеки могут меняться в зависимости от возраста заемщика, пакета документов. Важное требование в отношении покупателя – хорошая кредитная история, в отношении собственника и объекта – юридическая чистота дома + он обязательно должен состоять в Registro de Propiedad – местном регистре недвижимости.

Для нерезидентов страны ставка по ипотеке составляет 2,5%. Сумма выплат ежемесячно не должна превышать 30%-35% от ежемесячного дохода заемщика. При условии долгосрочного погашения суммы в первые 5 лет составит 0,5%, по истечение данного срока процент составит 0,25%.

Ипотечная ставка едина во всех банках Испании, что очень удобно, поскольку не придется тратить лишнее время на поиски походящего учреждения с минимальным процентом.

ПОДРОБНЕЕ О ПОЛУЧЕНИИ ИПОТЕКИ

Участок земли без объекта на нем не подлежит ипотечному кредитованию, поэтому перед обращением в банк важно найти оптимальный для себя вариант жилья. Специальных требований в отношении того, какой должна быть недвижимость, нет.

Перед тем, как принять решение, банк проводит независимую оценку объекта. Установленная банком цена может быть ниже рыночной. Таким образом, ипотека выдается только на основании независимой оценки объекта.

В случае, если банк видит риски для себя, он в праве сократить процент с обещанных  60% до 40%. Именно по этой причине банки обязательно учитывают ликвидность объекта.

ЦЕНОВОЙ ДИАПАЗОН НА ИПОТЕЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Недорогая квартира-студия в Испании будет стоить порядка €40 тыс. Стоимость элитных вилл на побережье Коста-Бланка начинается от €250 тыс. Множество оптимальных вариантов для покупки в ипотеку предлагают строящиеся и готовые жилые комплексы на побережье. Здесь цены варьируются от €120 тыс. до €230 тыс. Именно эти объекты чаще всего предпочитают выбирать наши соотечественники.

Не менее разнообразен рынок вторичного жилья. Разброс цен на вторичное жилье на побережье Коста-Бланка варьируется от €120 тыс. до €750 тыс. Ипотечное кредитование распространяется как на новые объекты, так и на вторичное жилье.

СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ В ИСПАНИИ В РАССРОЧКУ

Клиентоориентированные испанские застройщики, настроенные на удовлетворение потребностей клиента, часто предлагают максимально выгодные условия, в том числе и рассрочку на жилье в строящихся жилых комплексах для иностранных граждан. Существует несколько причин, объясняющих, почему застройщики идут на предоставление рассрочки клиентам.

К ним относятся:

1. Продавцы не хотят терять потенциальных покупателей. Стоимость недвижимости на испанском рынке постоянно растет, в связи с этим вполне закономерно, что у покупателей не всегда имеется достаточное количество денег для разовой покупки. Поэтому застройщики часто идут на уступки;
2. И продавец и покупатель всесторонне защищен в подобных сделках, поэтому их заключение полностью безопасно, а риски равны 0.

В Испании рассрочка – абсолютно прозрачный с точки зрения законодательства и регулируемый процесс. Нюансы рассрочки необходимо уточнять у застройщиков, поскольку они отличаются и могут колебаться от 3 до 6 месяцев.

ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ИСПАНСКОМ БАНКЕ

Открытие счета в банке – обязательная процедура при покупке недвижимости. По закону оплату покупки недвижимости в Испании можно осуществлять только через банк. Исключение представляет только строящееся жилье – в данном случае переводы из России можно осуществлять напрямую.

К тому же собственный счет в банке Испании дает собственнику жилья массу преимуществ: Вы можете с его помощью совершать коммунальные платежи, оплачивать налоги, в особенности это удобно тем, кто не проживает на территории страны, или часто находится в разъездах.

Нерезидентам для открытия счета в банке понадобятся:

• Загранпаспорт;
• Трудовая книжка;
• Справка 2НДФЛ;
• Справка с места жительства в своей стране;
• Выписка с работы;
• Идентификационный номер иностранца (NIE).

Это основной перечень документов, который точно понадобится при открытии счета.

ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ ИНОСТРАНЦАМИ

Покупка недвижимости в Испании иностранным гражданином происходит в несколько этапов.

1. Подготовительный этап

Получение идентификационного номера иностранца (NIE) – необходим каждому, кто желает трудоустроиться или приобрести недвижимость в стране. Для получения документа необходимо обратиться в российское консульство Испании или по приезде в испанское государство – в полиции или отделе по иммиграции.

Открытие счета в банке Испании – важно сделать это заранее. Многие испанские банки работают с иностранцами, поэтому проблем с этим пунктом не возникнет.

2. Осмотр и проверка объекта недвижимости

Подобрать подходящий вариант жилья можно онлайн. Сделать это можно самостоятельно на сайте или воспользоваться помощью специалиста. После того, как вариант будет найден, продавцу выплачивается задаток (около 3-5 тыс. евро), а после объявление снимается с продажи. После успешного бронирования агент показывает покупателю выписку из реестра  с информацией о предыдущих собственниках и задолженностях (если имеются). Затем производится проверка и осмотр жилья, в ходе которых покупатель имеет право отказаться от конкретного объекта и потребовать назад свой задаток.

3. Подписание предварительного договора

Подписание предварительного договора, контракта резервирования или contrato de arras происходит без участия нотариуса. В документе указаны все сведения об объекте недвижимости и обязательствах продавца + сроки и сумма заключения основного договора.

На этом этапе покупатель передает продавцу 10% стоимости недвижимости, прописываются штрафы за расторжение договора. Таким образом, если покупатель откажется от сделки на данном этапе, он теряет свой залог, если продавец – он выплачивает залог в двойном размере.

Если покупка жилья в Испании осуществляется в ипотеку, вопрос с банком необходимо урегулировать еще до заверения договора у нотариуса.

4. Подписание нотариального договора

Заверение сделок купли-продажи в Испании никогда не обходится без участия нотариуса. Его присутствие и нотариальное заверение необходимо, чтобы обеспечить обеим сторонам безопасность.  

Нотариус проводит собственную проверку документов, он проверяет буквально все до последней квитанции. Все собранные и проверенные документы собираются в единое дело и хранятся у нотариуса в архиве.

Сделка проходит в присутствии (или без) представителей. Если сделка проходит с кредитом, необходимо обязательное присутствие представителя банка. Иностранцам не владеющим испанским языком потребуется переводчик.

Далее стороны внимательно изучают договор и если нет возражений, подписывают контракт. После покупатель передает оставшуюся сумму за недвижимость и чеки, а нотариусу – чек на налоги и сборы. Только после этого покупатель/новый собственник получает ключи от купленного жилья.

На нового владельца происходит переоформление договоров с поставщиками коммунальных услуг.

5. Как происходит оплата сделки

Наиболее популярный способ оплаты при покупке недвижимости в Испании – использование банковских чеков. Это гораздо проще, удобнее, а главное безопаснее, чем наличный расчет. Иностранцу необходимо предварительно открыть счет в испанском банке и перечислить на него денежные средства. Перед сделкой банк передаст чек покупателю, а тот, в свою очередь, вручит его продавцу.

6. Регистрация сделки

После подписания договора задача нотариуса – направить документ в реестр на дополнительную проверку с последующей регистрацией в нем нового собственника. В общей сложности процедура может занять до 3 месяцев. После успешной регистрации новый собственник получает зарегистрированный в реестре оригинал договора и выписку.

ПРАВА ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Возможность подать заявление на получение многократной шенгенской визы или оформить ВНЖ;
2. При покупке недвижимости на сумму от €500 тыс. покупатель может рассчитывать на получение «Золотой визы» и оформить ВНЖ на себя и всех членов семьи;
3. Право полноправно распоряжаться собственностью.

ОБЯЗАННОСТИ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

1. Своевременная оплата коммунальных платежей и налогов;
2. Выполнение арендного законодательства в случае, если купленное жилье сдается в аренду;
3. Резиденты России должна придерживаться законов своей страны и оповещать налоговую об открытии счета в иностранном банке и т.д.

НАЛОГИ, ПРОЧИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ И РАСХОДЫ

Налог на приобретение недвижимости – уплачивается вне зависимости от того, резидентом какой страны является собственник.

Налог на вторичную недвижимость (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) – размер данного налога зависит от региона. Средняя цифра по стране – 0,8%, однако в Каталонии и на Канарских островах ставка 10% и 6,6% соответственно.

Налог на первичную недвижимость (impuesto sobre valor añadido) – налог на добавочную стоимость (НДС) для всех регионов и объектов – 10%.

На покупку коммерческой недвижимости или земельного участка налог составляет 21%.

Гербовый сбор (impuesto sobre los actos jurídicos documentados) – налог на юридическую фиксацию распространяется только на объекты в новостройках. Размеры сбора варьируются в зависимости от региона и могут составлять от 0,5% до 1,5%.

Услуги риелтора – рассчитываются в зависимости от стоимости объекта. Обычно от 3 до 5%.