Житло було одним із найпомітніших пунктів державної політики з того часу, як Педро Санчес почав керувати країною у 2018 році. За ці шість років були внесені зміни до Закону про міську оренду (LAU), з’явився перший державний житловий закон або ваучер на оренду житла для молоді. Крім того, з приходом пандемії та економічними наслідками війни в Україні орендна плата зросла, а виселення було призупинено, а тепер метою є ліквідація «золотої візи» та гарантування купівлі першого житла для молоді та сімей. Весь цей інтервенціонізм спровокував нестабільність на ринку житла з «переляком» пропозиції та дедалі вищими цінами перед обличчям попиту, який продовжує шукати будинок.
2018-2024: Інтервенція на ринку житла
З моменту його приходу в уряд, трохи більше шести років тому, наступні виконавчі директори президента Педро Санчеса розробили ряд заходів у сфері житла з наміром покращити доступ сімей до житла та полегшити їм доступність житла. Але факти свідчать, що втручання держави в ринки, особливо в лізинг, дає ефект, протилежний очікуваному.
Ринок житла «покарав» за введення заходів державного контролю,
Нарешті, ще однією з великих обіцянок уряду Педро Санчеса є розширення державного житлового фонду, який зараз становить мізерні 2%, а можливо, і менше, порівняно із середнім показником у 9% у Європі. У період з квітня по травень 2023 року президент пообіцяв збільшити кількість соціального та доступного житла для оренди, щоб зупинити зростання цін із більшою пропозицією на ринку.
Незважаючи на те, що цифри все ще заплутані для тлумачення, чи враховуються вони в даний час чи ні, нинішнє Міністерство житлового будівництва має намір мати понад 123 000 будинків, плюс 50 000 одиниць з Сареба, які воно продасть автономним громадам і міським радам, і ще 11 000 будинків з Фонду соціального житла, які вже надаються банками та іншими організаціями.
Ці понад 123 000 будинків, що залишилися, розподілені за кількома програмами, які надходять із землі, яка буде передана для будівництва Державною земельною комерційною організацією (Sepes), з майже 36 000 будинків, ще 20 000, які будуть побудовані за рахунок європейських фондів NextGenerationEU, плюс понад 14 200 одиниць, передбачених Державним житловим планом, і ще 43 000, яким уряд надасть можливості фінансування через позики ICO.
Всі добрі наміри і добрі слова, які розробляються з договорами з автономними громадами та міськими радами, які анонсує Міністерство житлово-комунального господарства, але реальність така, що перші будівництво будуть завершені в середині 2026 року, якщо не буде проблем.
до інших видів оренди, таких як тимчасова, туристична оренда або оренда номерів, які наразі менш регулюються, що разом зі значним попитом, який продовжує шукати житло, підняло ціни до історичних максимумів, як на купівлю, так і на оренду.
Про реформу ЛАУ….
Під час його першого терміну, після осуду Маріано Рахоя, основним заходом у сфері житлового будівництва була реформа Закону про міську оренду (LAU), яка в основному передбачала збільшення тривалості контрактів з трьох років, які діяли з 2013 року, до п’яти років, до яких були додані інші показники, такі як індекс споживчих цін знову став еталонним індексом поновлення договорів оренди (до цього основним орієнтиром був Індекс гарантії конкурентоспроможності), або створення індексу цін на житло.
Хоча його схвалення не було «шматком пирога» лише для уряду PSOE, який наприкінці 2018 року Конгрес депутатів скасував перший текст, хоча він був остаточно схвалений у березні 2019 року Постійною комісією нижньої палати після виборчого дзвінка 28 квітня 2019 року.
….до Житлового закону, з пандемією між ними
Після двох виборів менш ніж за півроку другий термін Педро Санчеса розпочався в січні 2020 року після угоди з “Подемос”. Але вже через три місяці вибухнула коронакриза. Кілька важких місяців, протягом яких виконавча влада забороняла виселення з будинків і дозволяла продовжувати договори оренди на шість місяців, навіть якщо вони закінчувалися. Ці заходи були продовжені послідовними указами в період з 2020 по 2021 рік, щоб впоратися з винятковими наслідками, створеними пандемією COVID-19.
Коли здавалося, що все повертається на круги своя, уряд проштовхнув перший державний житловий закон. Рада Міністрів схвалила законопроєкт 1 лютого 2022 року після кількох затримок у процесі його розробки. Незважаючи на те, що він попросив обробити його за терміновою процедурою в кортесах, щоб вкластися в терміни, текст зрештою зберігався в шухляді Конгресу протягом 15 місяців, поки не було досягнуто домовленості з партіями, які підтримали інвеституру Педро Санчеса в травні 2023 року, і безпосередньо перед регіональними та муніципальними виборами. результат яких призвів до чергових загальних виборів у липні того ж року.
За весь цей час і рік, що минув, замість того, щоб викликати довіру на ринку, він викликав невизначеність ще до пропозицій Уряду контролювати ціни на оренду або оподатковувати порожнє житло, хоча все залежало від того, чи будуть автономні співтовариства і муніципалітети впроваджувати ці заходи державного закону.
Житловий закон знаходиться в Конституційному суді, де він вже отримав рішення, яке схвалило значну частину його тексту, хоча воно частково підтримало апеляцію про неконституційність, подану хунтою Андалусії, особливо ті, що стосуються виключних регіональних компетенцій у житлових питаннях.
Апеляції Мадридської громади або Балеарських островів, парламенту Каталонії або популярної парламентської групи в Конгресі депутатів все ще очікують розгляду.
Криза через війну в Україні та обмеження орендної плати
Буквально за кілька днів після ухвалення Житлового закону в Раді Міністрів у 2022 році в Україні почалася війна. Невдовзі інфляція почала зростати, і з огляду на прогнози виконавчої влади 30 березня вона запустила надзвичайний указ із низкою економічних заходів для пом’якшення наслідків війни.
Серед них він встановив обмеження на підвищення орендної плати на 2% при щорічному продовженні договорів оренди, пов’язане з Індексом гарантії конкурентоспроможності (IGC), а також призупинення виселень з будинків, яке послідовно продовжувалося протягом 2022 та 2023 років.
У той час, коли інфляція перевищувала 10%, особливо влітку 2022 року, оновлена орендна плата не змогла зрости більш ніж на 2%. Захід, який діє вже понад два роки, і який протягом 2024 року зріс до 3% зростання орендної плати.
З 2025 року буде застосовуватися новий індекс орендної плати, який буде відокремлений від інфляції, і який наразі готує Національний інститут статистики (INE).
Від ваучера на оренду житла для молоді до гарантій ICO на купівлю житла
Останніми роками виконавча влада також запустила Youth Rental Bonus, грошову допомогу, яка спрямована на те, щоб допомогти молодим людям отримати доступ до орендованого житла, щоб вони могли емансипуватися або жити самостійно. Допомога, започаткована у 2022 році, становить 250 євро на місяць протягом максимум двох років, поки не досягне 6 000 євро.
Ваучер на оренду житла для молоді народився з бюджетом у 200 мільйонів євро та наміром охопити понад 70 000 молодих людей віком до 35 років.
Його застосування було дуже неоднаковим залежно від автономного співтовариства, яке ним керувало, із затримками та скаргами молодих орендарів в Андалусії чи Мадриді. Ваучер молодіжної оренди був продовжений і в наступні роки, але терміни подачі заявок на нього в цьому році ще не відомі.
Нещодавно уряд також затвердив лінію гарантій з Офіційним кредитним інститутом (ICO), наділений 2 500 млн євро для покриття 20% початкового внеску на покупку першого житла для молоді до 35 років або сімей з дітьми на утриманні, до яких вже приєдналися кілька фінансових установ.
Нормативно-правовий акт, який очікує на затвердження…
При цьому Уряд продовжує заходи у сфері житлового будівництва, а після ухвалення Закону про житлове будівництво, який переважно втручається у звичний ринок оренди та спрямований на збільшення житлового фонду, тепер поставив собі за мету врегулювати сезонну оренду та оренду квартир, які були виключені з цього регулювання на чолі з новим Міністерством житлового будівництва. триває з кінця 2023 року.
Виконавчій владі пізно стало відомо про відхід пропозиції житла для довгострокової оренди в бік інших видів оренди, менш регульованих, і тепер намагається їх контролювати.
Регулювання сезонної оренди та оренди приміщень
Регулювання сезонної оренди та оренди приміщень триває вже деякий час, у процесі обробки, який має свій час і все ще перебуває на стадії підготовки. Міністерство житлового будівництва має групу експертів, яка вивчає, які заходи слід вжити в умовах цих орендних договорів, які зростають на основних ринках, щоб уникнути регулювання традиційної орендної плати, яка вже втрутилася Законом про міську оренду (LAU) та Законом про житлове будівництво.
Згідно з останніми даними, опублікованими idealista, вага цього виду оренди досягла до 11% усього ринку в першому кварталі 2024 року зі збільшенням запасів на 56% у річному обчисленні, і була особливо значною в Пальмі, Малазі, Сан-Себастьяні та Севільї. Тим часом пропозиція постійної оренди впала на 15%, також у великих містах, крім Валенсії та Малаги.
Регулювання туристичних квартир
Тим часом, ще одним з відкритих фронтів є регулювання туристичних квартир. Хоча Уряд оголосив, що збирається запустити цифрову платформу, яка дозволить автономним громадам виявляти туристичні будинки, які не мають дозволу, саме вони разом з міськими радами мають компетенцію щодо економічної діяльності, пов’язаної з туризмом та міським плануванням.
Останніми днями Барселона здійснила революцію в ситуації з туристичними квартирами, оголосивши про Pla Viure, на яку вона більше не даватиме жодних ліцензій і не продовжуватиме поточні дозволи для 10 000 будинків для туристичного використання, які втратять свій термін дії в листопаді 2028 року.
Міністр житлового будівництва та міського порядку денного Ізабель Родрігес вже деякий час просить автономні громади та міські ради почати вживати заходів проти туристичних квартир, які ускладнюють доступ до житла.
В очікуванні земельного законодавства
Ще одна реформа, яка перебуває на розгляді, – це Закон про землю. Здавалося, що все відбувалося ще до літа, але відсутність згоди в Уряді та з партнерами по інвеститурі загальмувала опрацювання реформи Переглянутого тексту Закону України «Про земельні ресурси та оздоровлення міст».
Після європейських виборів виконавча влада взялася за цей захід і представила разом з PNV законопроект, практично аналогічний попередньому, але з додаванням переважання регіональних нормативних актів. Ця норма настільки важлива для сектору, що Народна партія збирається представити свій власний земельний закон через Сенат.
І кінець «золотої візи»
Ще одна з «гарячих» точок, які уряд все ще має, – це скасування так званої «золотої візи» – надання дозволів на проживання іноземцям, які не є членами ЄС, які інвестували понад 500 000 євро в житло. Захід, який був висунутий президентом Педро Санчесом у квітні минулого року, і який сама Рада міністрів оголосила 9 квітня, що збирається розпочати процедури, але він ще не завершений.
Міністр житлового будівництва Ізабель Родрігес вже кілька разів заявляла, що вивчає різні формули для скасування цих дозволів, але не уточнюється, яким чином.
«Велика обіцянка» 184 000 одиниць державного житла
Нарешті, ще однією з великих обіцянок уряду Педро Санчеса є розширення державного житлового фонду, який зараз становить мізерні 2%, а можливо, і менше, порівняно із середнім показником у 9% у Європі. У період з квітня по травень 2023 року президент пообіцяв збільшити кількість соціального та доступного житла для оренди, щоб зупинити зростання цін із більшою пропозицією на ринку.
Незважаючи на те, що цифри все ще заплутані для тлумачення, чи враховуються вони в даний час чи ні, нинішнє Міністерство житлового будівництва має намір мати понад 123 000 будинків, плюс 50 000 одиниць з Сареба, які воно продасть автономним громадам і міським радам, і ще 11 000 будинків з Фонду соціального житла, які вже надаються банками та іншими організаціями.
Ці понад 123 000 будинків, що залишилися, розподілені за кількома програмами, які надходять із землі, яка буде передана для будівництва Державною земельною комерційною організацією (Sepes), з майже 36 000 будинків, ще 20 000, які будуть побудовані за рахунок європейських фондів NextGenerationEU, плюс понад 14 200 одиниць, передбачених Державним житловим планом, і ще 43 000, яким уряд надасть можливості фінансування через позики ICO.
Всі добрі наміри і добрі слова, які розробляються з договорами з автономними громадами та міськими радами, які анонсує Міністерство житлово-комунального господарства, але реальність така, що перші будівництво будуть завершені в середині 2026 року, якщо не буде проблем.