ЯК КУПИТИ НЕРУХОМІСТЬ В ІСПАНІЇ ГРОМАДЯНИНУ УКРАЇНИ ТА ІНШИХ КРАЇН?
Купівля нерухомості за кордоном завжди є відповідальним процесом, що вимагає комплексної підготовки у всіх сенсах. Якщо покупець вирішив купувати житло самостійно, йому необхідно подбати про все: від формування стійкої фінансової подушки для покупки будинку до укладання угоди та оформлення іспанської власності на його ім’я. У разі, якщо покупець вирішив купити квартиру в новобудові значно прискорити процес купівлі-продажу допоможуть фахівці Real Rise.
Про те, що є процедурою придбання нерухомості іноземцями в Іспанії, чи можна купити нерухомість Іспанії в іпотеку, про права власника та багато іншого докладніше в статті.
ПОШУК НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ
Асортимент нерухомості в Іспанії великий, тому для вибору найбільш релевантного варіанту рекомендуємо спочатку познайомитися з ринком іспанського житла. Тут наведено повний перелік об’єктів:
- Квартири;
- Будинки;
- Вілли та таунхауси;
- Комерційна нерухомість;
- Земельні ділянки та багато іншого.
Прискорити процес пошуку житла допоможуть консультанти Real Rise, які проведуть докладну консультацію з асортименту житла і дадуть відповідь
Яку нерухомість можна купувати іноземцям?
Обмежень щодо купівлі тієї чи іншої нерухомості щодо іноземців на території Іспанії не існує.Продаж квартир в Іспанії, як і інших об’єктів, відкрита для всіх, у тому числі для жителів Росії, СНД та інших країн.
Іпотека на житло в Іспанії
Умови отримання іпотеки в Іспанії прозорі та, при детальному розгляді, досить прості. Головне – докладніше ознайомитися з умовами та проблемами з її оформленням не виникне навіть у іноземця.
Умови отримання іпотеки можуть змінюватись залежно від віку позичальника, пакета документів. Важлива вимога щодо покупця – хороша кредитна історія, щодо власника та об’єкта – юридична чистота будинку + він обов’язково має перебувати у Registro de Propiedad – місцевому регістрі нерухомості.
Для нерезидентів країни ставка за іпотекою становить 2,5%. Сума виплат щомісяця має перевищувати 30%-35% від щомісячного доходу позичальника. За умови довгострокового погашення суми у перші 5 років складе 0,5%, після закінчення цього терміну відсоток складе 0,25%.
Іпотечна ставка єдина у всіх банках Іспанії, що дуже зручно, оскільки не доведеться витрачати зайвий час на пошуки установи з мінімальним відсотком.
ДЕТАЛЬНІШЕ ПРО ОТРИМАННЯ ІПОТЕКИ
Ділянка землі без об’єкта не підлягає іпотечному кредитуванню, тому перед зверненням до банку важливо знайти оптимальний собі варіант житла. Спеціальних вимог щодо того, якою має бути нерухомість, немає.
Перед тим, як ухвалити рішення, банк проводить незалежну оцінку об’єкта. Встановлена банком ціна може бути нижчою за ринкову. Таким чином, іпотека видається лише на підставі незалежної оцінки об’єкта.
У разі, якщо банк бачить ризики для себе, він має право скоротити відсоток із обіцяних 60% до 40%. Саме тому банки обов’язково враховують ліквідність об’єкта.
ЦІНОВИЙ ДІАПАЗОН НА ІПОТЕЧНУ НЕРУХОМІСТЬ
Недорога квартира-студія в Іспанії коштуватиме близько €40 тис. Вартість елітних вілл на узбережжі Коста-Бланка починається від €250 тис. Безліч оптимальних варіантів для покупки в іпотеку пропонують житлові комплекси, що будуються, на узбережжі. Тут ціни варіюються від €120 тис. до €230 тис. Саме ці об’єкти найчастіше вважають за краще обирати наші співвітчизники.
Не менш різноманітний ринок вторинного житла. Розкид цін на вторинне житло на узбережжі Коста-Бланка варіюється від €120 до €750 тис. Іпотечне кредитування поширюється як на нові об’єкти, так і на вторинне житло.
Житло в Іспанії яке тільки будується в розстрочку
Клієнтоорієнтовані іспанські забудовники, налаштовані задоволення потреб клієнта, часто пропонують максимально вигідні умови, зокрема і розстрочку на житло в житлових комплексах для іноземних громадян. Існує кілька причин, які пояснюють, чому забудовники йдуть на надання розстрочки клієнтам.
До них відносяться:
- Продавці не хочуть втрачати потенційних покупців. Вартість нерухомості на іспанському ринку постійно зростає, у зв’язку з цим цілком закономірно, що покупці не завжди мають достатню кількість грошей для разової покупки. Тому забудовники часто йдуть на поступки;
- І продавець і покупець всебічно захищений у подібних угодах, тому їхнє висновок повністю безпечне, а ризики дорівнюють 0.
В Іспанії розстрочка – абсолютно прозорий з погляду законодавства та регульований процес. Нюанси розстрочки необхідно уточнювати у забудовників, оскільки вони відрізняються і можуть коливатися від 3 до 6 місяців.
ВІДКРИТТЯ РАХУНКУ В ІСПАНСЬКОМУ БАНКУ
Відкриття рахунку у банку – обов’язкова процедура при купівлі нерухомості. За законом оплату покупки нерухомості в Іспанії можна здійснювати лише через банк. Виняток представляє тільки житло, що будується – в даному випадку переклади з Росії можна здійснювати безпосередньо.
До того ж власний рахунок у банку Іспанії дає власнику житла безліч переваг: Ви можете з його допомогою здійснювати комунальні платежі, сплачувати податки, особливо це зручно тим, хто не проживає на території країни, або часто перебуває в роз’їздах.
Нерезидентам для відкриття рахунку у банку знадобляться:
- Закордонний паспорт;
- Трудова книжка;
- Довідка 2ПДФО;
- Довідка з місця проживання у своїй країні;
- Витяг з роботи;
- Ідентифікаційний номер іноземця.
Це основний перелік документів, який точно знадобиться під час відкриття рахунку.
ПРОЦЕДУРА ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ ІНОЗЕМЦЯМИ
Купівля нерухомості в Іспанії іноземним громадянином відбувається у кілька етапів.
- Підготовчий етап
Отримання ідентифікаційного номера іноземця (NIE) – необхідний для кожного, хто бажає працевлаштуватися або придбати нерухомість у країні. Для отримання документа необхідно звернутися до російського консульства Іспанії або після приїзду до іспанської держави – у поліції чи відділі з імміграції.
Відкриття рахунку в банку Іспанії важливо зробити це заздалегідь. Багато іспанських банків працюють з іноземцями, тому проблем із цим пунктом не виникне.
- Огляд та перевірка об’єкта нерухомості
Підібрати потрібний варіант житла можна онлайн. Зробити це можна самостійно на сайті або скористатися спеціалістом. Після того, як варіант буде знайдено, продавцю виплачується завдаток (близько 3-5 тис. євро), а після оголошення знімається із продажу. Після успішного бронювання агент показує покупцеві виписку з реєстру з інформацією про попередніх власників та заборгованості (якщо є). Потім проводиться перевірка та огляд житла, у ході яких покупець має право відмовитися від конкретного об’єкта та вимагати назад свій завдаток.
- Підписання попереднього договору
Підписання попереднього договору, контракту резервування чи contrato de arras відбувається без участі нотаріуса. У документі вказані всі відомості про об’єкт нерухомості та зобов’язання продавця + строки та сума укладання основного договору.
На цьому етапі покупець передає продавцю 10% від вартості нерухомості, прописуються штрафи за розірвання договору. Таким чином, якщо покупець відмовиться від угоди на даному етапі, він втрачає свою заставу, якщо продавець – він виплачує заставу у подвійному розмірі.
Якщо купівля житла в Іспанії здійснюється в іпотеку, питання з банком необхідно врегулювати ще до завірення договору нотаріуса.
- Підписання нотаріального договору
Засвідчення угод купівлі-продажу в Іспанії ніколи не обходиться без участі нотаріуса. Його присутність та нотаріальне запевнення необхідно, щоб забезпечити обом сторонам безпеку.
Нотаріус проводить власну перевірку документів, він перевіряє буквально до останньої квитанції. Усі зібрані та перевірені документи збираються в єдину справу та зберігаються у нотаріуса в архіві.
Угода відбувається в присутності (або без) представників. Якщо угода проходить із кредитом, необхідна обов’язкова присутність представника банку. Іноземцям, які не володіють іспанською мовою, знадобиться перекладач.
Далі сторони уважно вивчають договір і, якщо немає заперечень, підписують контракт. Після покупець передає суму, що залишилася за нерухомість і чеки, а нотаріусу – чек на податки і збори. Тільки після цього покупець/новий власник отримує ключі від купленого житла.
На нового власника відбувається переоформлення договорів із постачальниками комунальних послуг.
- Як відбувається оплата угоди
Найбільш популярний спосіб оплати при покупці нерухомості в Іспанії – використання банківських чеків. Це набагато простіше, зручніше, а головне безпечніше, ніж розрахунок готівкою. Іноземцю необхідно попередньо відкрити рахунок в іспанському банку та перерахувати на нього кошти. Перед операцією банк передасть чек покупцю, а той, у свою чергу, вручить його продавцю.
- Реєстрація угоди
Після підписання договору завдання нотаріуса – направити документ до реєстру на додаткову перевірку з подальшою реєстрацією нового власника. Загалом процедура може тривати до 3 місяців. Після успішної реєстрації новий власник отримує зареєстрований у реєстрі оригінал договору та витяг.
ПРАВА ІНОЗЕМНИХ ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ
- Можливість подати заяву на отримання багаторазової шенгенської візи або оформити ВНП;
- При покупці нерухомості на суму від €500 тис. покупець може розраховувати на отримання «Золотої візи» та оформити ВНЖ на себе та всіх членів сім’ї;
- Право повноправно розпоряджатися власністю.
ОБОВ’ЯЗКИ ІНОЗЕМНИХ ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ
- Своєчасна оплата комунальних платежів та податків;
- Виконання орендного законодавства у разі якщо куплене житло здається в оренду;
- Резиденти України повинні дотримуватись законів своєї країни та сповіщати податкову про відкриття рахунку в іноземному банку тощо.
ПОДАТКИ, ІНШІ ОБОВ’ЯЗКОВІ ПЛАТЕЖІ ТА ВИТРАТИ
Податок на придбання нерухомості – сплачується незалежно від того, резидентом якої країни є власник.
Податок на вторинну нерухомість (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) – розмір цього податку залежить від регіону. Середня цифра по країні – 0,8%, однак у Каталонії та на Канарських островах ставка 10% та 6,6% відповідно.
Податок на первинну нерухомість (impuesto sobre valor añadido) – податок на додаткову вартість (ПДВ) для всіх регіонів та об’єктів – 10%.
На купівлю комерційної нерухомості чи земельної ділянки податок становить 21%.
Гербовий збір (impuesto sobre los actos jurídicos documentados) – податок на юридичну фіксацію поширюється лише на об’єкти в новобудовах. Розміри збору варіюються залежно від регіону та можуть становити від 0,5% до 1,5%.
Послуги рієлтора – розраховуються в залежності від вартості об’єкта. Зазвичай від 3 до 5%.