Банківський рахунок Іспанії може відкрити як резидент, і нерезидент країни. Цілі відкриття можуть бути різними: отримувати на рахунок заробітну плату або пенсію, прив’язати до рахунку комунальні платежі та контрактний телефон, сплачувати з рахунку податки в Іспанії (наприклад, щорічний податок на нерухоме майно IBI, транспортний податок або податок на доходи нерезидентів IRNR, придбати нерухомість Іспанії в іпотеку і т.д.

Здавалося б, така затребувана послуга має надаватися всіма без винятку комерційними банками Іспанії зі швидкістю та легкістю. Насправді ж ситуація така, що більшість банків неохоче йде назустріч іноземним клієнтам, особливо громадянам країн, які не входять до ЄС.

За роки, що минули з моменту виходу країни з кризи, вимоги до громадян третіх країн неймовірно посилилися. Пояснення цьому є:

• по-перше, банки винесли урок із ситуації лавиноподібного непогашення іпотечних кредитів іноземцями
• по-друге, банки старанно дотримуються європейської політики боротьби з відмиванням капіталів.

Все це призвело до того, що кожного клієнта почали розглядати буквально під лупою, а кількість відмов у відкритті рахунку збільшилася.

Документи для відкриття банківського рахунку в Іспанії

Щоб звести до мінімуму ризик відмови та відкрити банківський рахунок в Іспанії, необхідно запастись документами, що підтверджують джерело доходу. Резиденти Іспанії з цією метою використовують «номини» (розрахункові листи зарплати), трудові договори, податкові декларації тощо.

Від нерезидентів іспанські банки вимагають уявити:

• довідки з роботи,
• декларації 2-ПДФО,
• від підприємців – 3-ПДФО.

Важливо заздалегідь проконсультуватися з менеджером банку та дізнатися про вимоги до оформлення документів. Одним банкам буває досить простого перекладу документів іспанською мовою, інші можуть вимагати виключно присяжного перекладу, треті – обов’язкового апостилювання всіх документів. Також банк може попросити витяг із рахунку, відкритого в країні постійного місця проживання, із зазначенням руху коштів за останні 6-12 місяців.

Тому якщо ви плануєте покупку нерухомості в Іспанії, краще довірити відкриття банківського рахунку в Іспанії ріелтору, який вас супроводжуватиме. Довірте цю процедуру професіоналам для економії часу на пошуку банку, який відкриє рахунок нерезиденту.

Перелічені нами фінансові документи будуть потрібні при відкритті рахунку, і надалі – раз на рік або раз на два роки для підтвердження легальності отримуваних доходів. Несвоєчасне подання документів може обернутися блокуванням рахунку, але це – ситуація неприємна, т.к. не дозволить вам поповнити сальдо до повного вирішення питання з документами.

Нерезиденти Іспанії, крім подання фінансових документів, зобов’язані щорічно підтверджувати статус податкового нерезидента. Бланк заяви можна отримати або в самому банку або завантажити з його сайту.

Крім фінансових документів при відкритті банківського рахунку в Іспанії потрібно буде:

• для резидентів – пластикову картку резидента TIE;
• для нерезидентів – закордонний паспорт та сертифікат NIE (Ідентифікаційний номер іноземця);
• для студентів – пластикову картку студента.

Якщо хочете відкрити банківський рахунок в Іспанії під купівлю нерухомості, з вас обов’язково попросять договір резерву або завдатку, а після завершення угоди – нотаріальну купчу.

У низці банків Іспанії є опція відкриття рахунку онлайн (так працює, наприклад, банк BBVA). Банківський рахунок відкривається самостійно через сайт, а всі необхідні документи надсилаються до банку кур’єром.

Також в Іспанії існує низка банків, 99% роботи яких ведеться онлайн. Для поодиноких операцій, що вимагають особистої присутності клієнтів, підтримуються одиничні офіси у великих містах. Так працює, наприклад, OpenBank, який входить до групи банку Santander. Одне суттєве «але»: такі банки працюють лише з резидентами Іспанії та не приймають на обслуговування іноземців-нерезидентів.

Принципи роботи іспанських банків

Цікава особливість роботи іспанських банків полягає в тому, що єдиної політики та єдиних вимог щодо клієнтів-іноземців та їх документів не існує. Одне й те питання може по-різному вирішуватися у різних банках, і навіть у двох сусідніх відділення однієї й тієї ж банку.

Тут важливу роль відіграє позиція керівництва кожного конкретного відділення та внутрішня політика роботи з іноземцями. А т.к. в іспанській банківській системі постійно відбувається ротація працівників, ще вчора лояльне до іноземців відділення сьогодні може бути таким, і навпаки.

Тож на що звернути увагу при виборі банку? Зручність розташування, умови обслуговування, розмір комісійних, персонал, який розмовляє англійською (іноді й російською) мовою, можливість закріплення клієнта за персональним менеджером – це ключові моменти.

Як показує практика, максимально лояльними до іноземних клієнтів виявляються невеликі регіональні банки, а абсурдні вимоги висувають, як правило, іноземні банки (наприклад, Barclays і Halifax). Звичайно, якщо ви купуєте банківську нерухомість в іпотеку, вибору немає – відкрити банківський рахунок в Іспанії доведеться у банку-продавці. У решті випадків за клієнтом зберігається свобода вибору.

Обов’язково завітайте на сайт банку і – якщо це можливо в демо-режимі – особистий кабінет клієнта. Іспанія стала на шлях скорочення фізичних офісів комерційних банків. Більшість банків скорочує персонал, закриває або об’єднує офіси та старанно перекладає максимум роботи на онлайн рейки. Т.к. практично всі операції зараз можна здійснювати через особистий кабінет, важливо, щоб інтерфейс був зручним і зрозумілим користувачеві, і щоб сайт працював, як мінімум, ще й англійською мовою.

З вересня цього року комерційні банки Іспанії додали етап верифікації користувача та проведених ним онлайн операцій шляхом надсилання смс-повідомлень із кодом на телефон користувача. Всім клієнтам заздалегідь було рекомендовано придбати іспанські телефонні номери і прив’язати їх до рахунку.

Відкриваючи банківський рахунок в Іспанії, потрібно бути готовим до того, що банк нав’язуватиме супутні послуги у вигляді страхування життя, майна, автомобіля. І якщо при оформленні іпотеки банкам суворо заборонено тиснути на потенційного позичальника і нав’язувати вторинні фінансові продукти, то при простому відкритті рахунку вони вільні виставляти будь-які вимоги.

Вимога придбати страховку може бути обов’язковою: не купіть – не зможете відкрити рахунок саме у цьому банку. Заради справедливості зауважимо, що іноді банки пропонують непогані страхові умови, які варто розглянути.

Як відкрити та поповнити банківський рахунок в Іспанії надалі

Способів поповнити рахунок в іспанському банку є кілька:

• переказати гроші із закордонного банку,
• зробити банківський переказ з рахунку, відкритого в іншому комерційному банку Іспанії,
• покласти гроші на рахунок через касу,
• отримати на рахунок зарплату, пенсію або будь-яку допомогу,
• поповнити сальдо через банкомат.

Проте чи всі ці способи доступні кожному клієнту.

Зазвичай, нерезидентів зобов’язують поповнювати рахунок лише шляхом банківського переказу. Причому цей переклад має бути зроблений з особистого рахунку клієнта з країни його фіскальної резиденції. У виняткових випадках банк може погодитися прийняти гроші через касу, сума буде обмежена кількома тисячами євро на рік.

Також винятком можуть бути випадки виплати компенсації за страховкою (наприклад, за автомобільною страховкою – компенсація за заподіяну шкоду здоров’ю чи автомобілю), але й тут потрібно заздалегідь повідомити банк про суму виплат, щоб уникнути блокування рахунку або відхилення платежу.

Якщо рахунок відкриває студент, потрібно буде обумовити можливість переказу грошей від батьків (ймовірно, з поданням від них відповідних фінансових документів).

ЯК КУПИТИ НЕРУХОМІСТЬ В ІСПАНІЇ ГРОМАДЯНИНУ УКРАЇНИ ТА ІНШИХ КРАЇН?

Купівля нерухомості за кордоном завжди є відповідальним процесом, що вимагає комплексної підготовки у всіх сенсах. Якщо покупець вирішив купувати житло самостійно, йому необхідно подбати про все: від формування стійкої фінансової подушки для покупки будинку до укладання угоди та оформлення іспанської власності на його ім’я. У разі, якщо покупець вирішив купити квартиру в новобудові значно прискорити процес купівлі-продажу допоможуть фахівці Real Rise.

Про те, що є процедурою придбання нерухомості іноземцями в Іспанії, чи можна купити нерухомість Іспанії в іпотеку, про права власника та багато іншого докладніше в статті.

ПОШУК НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ

Асортимент нерухомості в Іспанії великий, тому для вибору найбільш релевантного варіанту рекомендуємо спочатку познайомитися з ринком іспанського житла. Тут наведено повний перелік об’єктів:

• Квартири;

• Будинки;

• Вілли та таунхауси;

• Комерційна нерухомість;

• Земельні ділянки та багато іншого.

Прискорити процес пошуку житла допоможуть консультанти Real Rise, які проведуть докладну консультацію з асортименту житла і дадуть відповідь

Яку нерухомість можна купувати іноземцям?

Обмежень щодо купівлі тієї чи іншої нерухомості щодо іноземців на території Іспанії не існує.Продаж квартир в Іспанії, як і інших об’єктів, відкрита для всіх, у тому числі для жителів Росії, СНД та інших країн.

Іпотека на житло в Іспанії

Умови отримання іпотеки в Іспанії прозорі та, при детальному розгляді, досить прості. Головне – докладніше ознайомитися з умовами та проблемами з її оформленням не виникне навіть у іноземця.

Умови отримання іпотеки можуть змінюватись залежно від віку позичальника, пакета документів. Важлива вимога щодо покупця – хороша кредитна історія, щодо власника та об’єкта – юридична чистота будинку + він обов’язково має перебувати у Registro de Propiedad – місцевому регістрі нерухомості.

Для нерезидентів країни ставка за іпотекою становить 2,5%. Сума виплат щомісяця має перевищувати 30%-35% від щомісячного доходу позичальника. За умови довгострокового погашення суми у перші 5 років складе 0,5%, після закінчення цього терміну відсоток складе 0,25%.

Іпотечна ставка єдина у всіх банках Іспанії, що дуже зручно, оскільки не доведеться витрачати зайвий час на пошуки установи з мінімальним відсотком.

ДЕТАЛЬНІШЕ ПРО ОТРИМАННЯ ІПОТЕКИ

Ділянка землі без об’єкта не підлягає іпотечному кредитуванню, тому перед зверненням до банку важливо знайти оптимальний собі варіант житла. Спеціальних вимог щодо того, якою має бути нерухомість, немає.

Перед тим, як ухвалити рішення, банк проводить незалежну оцінку об’єкта. Встановлена ​​банком ціна може бути нижчою за ринкову. Таким чином, іпотека видається лише на підставі незалежної оцінки об’єкта.

У разі, якщо банк бачить ризики для себе, він має право скоротити відсоток із обіцяних 60% до 40%. Саме тому банки обов’язково враховують ліквідність об’єкта.

ЦІНОВИЙ ДІАПАЗОН НА ІПОТЕЧНУ НЕРУХОМІСТЬ

Недорога квартира-студія в Іспанії коштуватиме близько €40 тис. Вартість елітних вілл на узбережжі Коста-Бланка починається від €250 тис. Безліч оптимальних варіантів для покупки в іпотеку пропонують житлові комплекси, що будуються, на узбережжі. Тут ціни варіюються від €120 тис. до €230 тис. Саме ці об’єкти найчастіше вважають за краще обирати наші співвітчизники.

Не менш різноманітний ринок вторинного житла. Розкид цін на вторинне житло на узбережжі Коста-Бланка варіюється від €120 до €750 тис. Іпотечне кредитування поширюється як на нові об’єкти, так і на вторинне житло.

Житло в Іспанії яке тільки будується в розстрочку

Клієнтоорієнтовані іспанські забудовники, налаштовані задоволення потреб клієнта, часто пропонують максимально вигідні умови, зокрема і розстрочку на житло в житлових комплексах для іноземних громадян. Існує кілька причин, які пояснюють, чому забудовники йдуть на надання розстрочки клієнтам.

До них відносяться:

• Продавці не хочуть втрачати потенційних покупців. Вартість нерухомості на іспанському ринку постійно зростає, у зв’язку з цим цілком закономірно, що покупці не завжди мають достатню кількість грошей для разової покупки. Тому забудовники часто йдуть на поступки;

• І продавець і покупець всебічно захищений у подібних угодах, тому їхнє висновок повністю безпечне, а ризики дорівнюють 0.

В Іспанії розстрочка – абсолютно прозорий з погляду законодавства та регульований процес. Нюанси розстрочки необхідно уточнювати у забудовників, оскільки вони відрізняються і можуть коливатися від 3 до 6 місяців.

ВІДКРИТТЯ РАХУНКУ В ІСПАНСЬКОМУ БАНКУ

Відкриття рахунку у банку – обов’язкова процедура при купівлі нерухомості. За законом оплату покупки нерухомості в Іспанії можна здійснювати лише через банк. Виняток представляє тільки житло, що будується – в даному випадку переклади з Росії можна здійснювати безпосередньо.

До того ж власний рахунок у банку Іспанії дає власнику житла безліч переваг: Ви можете з його допомогою здійснювати комунальні платежі, сплачувати податки, особливо це зручно тим, хто не проживає на території країни, або часто перебуває в роз’їздах.

Нерезидентам для відкриття рахунку у банку знадобляться:

• Закордонний паспорт;

• Трудова книжка;

• Довідка 2ПДФО;

• Довідка з місця проживання у своїй країні;

• Витяг з роботи;

• Ідентифікаційний номер іноземця.

Це основний перелік документів, який точно знадобиться під час відкриття рахунку.

ПРОЦЕДУРА ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ ІНОЗЕМЦЯМИ

Купівля нерухомості в Іспанії іноземним громадянином відбувається у кілька етапів.

1. Підготовчий етап

Отримання ідентифікаційного номера іноземця (NIE) – необхідний для кожного, хто бажає працевлаштуватися або придбати нерухомість у країні. Для отримання документа необхідно звернутися до російського консульства Іспанії або після приїзду до іспанської держави – у поліції чи відділі з імміграції.

Відкриття рахунку в банку Іспанії важливо зробити це заздалегідь. Багато іспанських банків працюють з іноземцями, тому проблем із цим пунктом не виникне.

2. Огляд та перевірка об’єкта нерухомості

Підібрати потрібний варіант житла можна онлайн. Зробити це можна самостійно на сайті або скористатися спеціалістом. Після того, як варіант буде знайдено, продавцю виплачується завдаток (близько 3-5 тис. євро), а після оголошення знімається із продажу. Після успішного бронювання агент показує покупцеві виписку з реєстру з інформацією про попередніх власників та заборгованості (якщо є). Потім проводиться перевірка та огляд житла, у ході яких покупець має право відмовитися від конкретного об’єкта та вимагати назад свій завдаток.

3. Підписання попереднього договору

Підписання попереднього договору, контракту резервування чи contrato de arras відбувається без участі нотаріуса. У документі вказані всі відомості про об’єкт нерухомості та зобов’язання продавця + строки та сума укладання основного договору.

На цьому етапі покупець передає продавцю 10% від вартості нерухомості, прописуються штрафи за розірвання договору. Таким чином, якщо покупець відмовиться від угоди на даному етапі, він втрачає свою заставу, якщо продавець – він виплачує заставу у подвійному розмірі.

Якщо купівля житла в Іспанії здійснюється в іпотеку, питання з банком необхідно врегулювати ще до завірення договору нотаріуса.

4. Підписання нотаріального договору

Засвідчення угод купівлі-продажу в Іспанії ніколи не обходиться без участі нотаріуса. Його присутність та нотаріальне запевнення необхідно, щоб забезпечити обом сторонам безпеку.

Нотаріус проводить власну перевірку документів, він перевіряє буквально до останньої квитанції. Усі зібрані та перевірені документи збираються в єдину справу та зберігаються у нотаріуса в архіві.

Угода відбувається в присутності (або без) представників. Якщо угода проходить із кредитом, необхідна обов’язкова присутність представника банку. Іноземцям, які не володіють іспанською мовою, знадобиться перекладач.

Далі сторони уважно вивчають договір і, якщо немає заперечень, підписують контракт. Після покупець передає суму, що залишилася за нерухомість і чеки, а нотаріусу – чек на податки і збори. Тільки після цього покупець/новий власник отримує ключі від купленого житла.

На нового власника відбувається переоформлення договорів із постачальниками комунальних послуг.

5. Як відбувається оплата угоди

Найбільш популярний спосіб оплати при покупці нерухомості в Іспанії – використання банківських чеків. Це набагато простіше, зручніше, а головне безпечніше, ніж розрахунок готівкою. Іноземцю необхідно попередньо відкрити рахунок в іспанському банку та перерахувати на нього кошти. Перед операцією банк передасть чек покупцю, а той, у свою чергу, вручить його продавцю.

6. Реєстрація угоди

Після підписання договору завдання нотаріуса – направити документ до реєстру на додаткову перевірку з подальшою реєстрацією нового власника. Загалом процедура може тривати до 3 місяців. Після успішної реєстрації новий власник отримує зареєстрований у реєстрі оригінал договору та витяг.

ПРАВА ІНОЗЕМНИХ ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ

• Можливість подати заяву на отримання багаторазової шенгенської візи або оформити ВНП;

• При покупці нерухомості на суму від €500 тис. покупець може розраховувати на отримання «Золотої візи» та оформити ВНЖ на себе та всіх членів сім’ї;

• Право повноправно розпоряджатися власністю.

ОБОВ’ЯЗКИ ІНОЗЕМНИХ ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ В ІСПАНІЇ

• Своєчасна оплата комунальних платежів та податків;

• Виконання орендного законодавства у разі якщо куплене житло здається в оренду;

• Резиденти України повинні дотримуватись законів своєї країни та сповіщати податкову про відкриття рахунку в іноземному банку тощо.

ПОДАТКИ, ІНШІ ОБОВ’ЯЗКОВІ ПЛАТЕЖІ ТА ВИТРАТИ

Податок на придбання нерухомості – сплачується незалежно від того, резидентом якої країни є власник.

Податок на вторинну нерухомість (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) – розмір цього податку залежить від регіону. Середня цифра по країні – 0,8%, однак у Каталонії та на Канарських островах ставка 10% та 6,6% відповідно.

Податок на первинну нерухомість (impuesto sobre valor añadido) – податок на додаткову вартість (ПДВ) для всіх регіонів та об’єктів – 10%.

На купівлю комерційної нерухомості чи земельної ділянки податок становить 21%.

Гербовий збір (impuesto sobre los actos jurídicos documentados) – податок на юридичну фіксацію поширюється лише на об’єкти в новобудовах. Розміри збору варіюються залежно від регіону та можуть становити від 0,5% до 1,5%.

Послуги рієлтора – розраховуються в залежності від вартості об’єкта. Зазвичай від 3 до 5%.